Asi jste si již všimli že v České republice máme k dispozici více cenových map tedy nástrojů, které ze zadaných informací o nemovitosti se pokusí určit její tržní hodnotu. To však není vše, cenová mapa vám v mnoha případech řekne nejen, co se v dané lokalitě zobchodovalo či nabízí na realitním trhu, ale též jaká je průměrná výše nájemného, jak dlouhá je průměrná doba nabízení v realitní inzerci aj.
Jenže nástrojů je více a jak tedy vybrat ten správný? V tomto článku si ukážeme výběr cenových map od vybraných tvůrců, kteří to myslí vážně a nějakou dobu tyto služby již nabízejí. A aby to nebyla jen teorie vezmeme si k ruce skutečný byt v Praze 8 — Libni, který se zobchodoval mezi nezávislými účastníky přes zprostředkovatele v únoru 2021. Jedná se o byt 2+kk o výměře 56,8 m² ve 3.patře udržovaného činžovního domu s menším balkónem o velikosti 1,6 m² bez sklepa v původním stavu. Tj. již ze zadání by mělo být zřejmé, že se jedná o běžně obchodovanou nemovitost bez zbytečných extravagancí, se kterými by mohly mít výpočtové algoritmy problém.
Pojďme na to nejprve se systémem Valuo (valuo.cz), který pracuje primárně s nabídkovými cenami doplněnými o uskutečněné transakce z katastru nemovitostí. Zde jednoduchým zadáním výše uvedených parametrů dojdeme k výslednému odhadu ceny za byt ve výši 5 260 310 Kč. Dále zde máme možnost se dozvědět, jaká je průměrná doba inzerce v této oblasti či odhad výše nájemného.
Dobrá, pojďme dál na portál společnosti Octopus Pro (cenovamapa.cz), který vypočítává tržní cenu bytové jednotky „průměrováním vybraných reálných kupních cen bytů z listin katastru nemovitostí u podobných domů z nejbližšího okolí analyzovaného místa. Statistiky nejlepší výběr nemovitostí automaticky navrhuje unikátní clastrový algoritmus.“ V tomto případě vybral systém 3 byty na jednom nedalekém náměstí a ocenil jednotku na 5 341 497 Kč s uvedením dalších matematických veličin jako rozpětí cen, průměr, medián a stáří cen z katastru nemovitostí vč. čísel jednotlivých řízení. K tomuto výpočtu je dále připojen seznam 20 nabídkových cen bytů v nejbližším okolí, které však nevstupují do výše uvedeného výpočtu.
Třetí odhad provedeme pomocí platformy CeMAP (cemap.cz), který používá „sofistikované metody výpočtu vč. systému opravných koeficientů“. Bohužel toto nám moc o způsobu výpočtu neprozradí, a tak nám nezbývá než důvěřovat systému, který nám po zadání naší konkrétní nemovitosti vypočte konečnou tržní hodnotu v rozpětí minimum, maximum a pro nás srovnatelné optimum ve výši 4 389 883 Kč. K tomuto výpočtu je dále připojen seznam 9 nemovitostí ze kterých však není zřejmé, zda se jedná o nabídkové ceny či prodejní ceny z katastru nemovitostí či jejich kombinace.
Další porovnání nám poskytne portál Cenová mapa prodejních cen (cenovamapa.org), který shromažďuje data o prodejních cenách nemovitostí pro celou ČR. Zde není možné vytvořit odhad konkrétní nemovitosti ale pouze stáhnout placený report Cen bytů v okruhu od budovy, který nám vypočte průměr a medián cen bytů v okruhu 0,5 km od zadané nemovitosti. Ceny jsou uvedeny pro jednotlivé dispozice a v našem případě uvádí průměrnou cenu bytu 2+kk ve výši 4 411 527 Kč. V této informaci tedy nezohledníme konkrétní stav nemovitosti, výměru ani příslušenství.
Poslední výpočet provedeme online v systému REAS (reas.cz), který nám po zadání vypočte odhadovanou cenu 5 099 000 Kč na základě porovnání prodejních cen bytů v dané lokalitě evidované v katastru nemovitostí. Tj. i v tomto případě se jedná o transakční ceny.
A nyní se podívejme na realitu. Bytová jednotka byla dle sjednané kupní smlouvy prodána za tržní cenu 5 000 000 Kč. Výši provize zprostředkovatele se z tohoto dokumentu nedočteme ale při obvyklé 4% sazbě reálně pořídil kupující nemovitost za 5 200 000 Kč.
Ze své praxe odhadce nemovitostí a realitního makléře mohu říct, že mne výsledek mile překvapil. Přesto v některých případech mám dojem, že poměrně správný výsledek je více dílem náhody, vzhledem k nepřesným či zavádějícím datům, které do výpočtu vstupují.
Zjednodušeně lze zásadní rozdíl mezi výpočty jednotlivých nástrojů, spatřovat v datech se kterými aplikace pracují. Kupní ceny z katastru nemovitostí poukazují na historii realitního trhu. Z tohoto důvodu, zejména v poslední době výrazného růstu cen nemovitostí, tak vycházely výsledky ocenění postavených na těchto vstupech níže, než je skutečnost… to je i případ dvou výše uvedených ocenění pod 4,5 milionu Kč. Naopak nabídkové ceny, které relevantně využívá pouze nástroj VALUO, mohou být zavádějící např. v případě, že neznáte konkrétní osudy jednotlivých inzerovaných nemovitostí, např. zda byly skutečně zobchodovány či jen staženy z inzerce z důvodu neprodejnosti v dané cenové úrovni.
Ve výše uvedených službách je každopádně nalito obrovské množství dat, lidského potenciálu a výpočetní odbornosti, které hodnotím vesměs pozitivně a děkuji autorům za jejich snahu o větší transparentnost realitního trhu v České republice. V několika případech jsou navíc data zpracovávány i ručně, takže i těmto všem neviditelným pracovníkům patří díky.
Závěrem uvádím, že výše uvedené nástroje jsou placené resp. vyžadují registraci s cenou do 100 Kč za výsledný report. Výjimku tvoří v základní verzi VALUO a dále projekt REAS s jeho atlasem cen, který funguje bezplatně a defakto si takto tvoří náborový kanál pro přímý výkup nemovitostí. Zaujalo mne, že sami tvůrci tohoto portálu přiznávají, že odhadnout cenu bytu, aniž by ho příslušný odborník viděl pouze na základě dat z katastru nemovitostí je velmi těžké a spíše orientační.
Tedy cenové mapy ano, ale zejména jako podpůrný nástroj anebo do rukou odhadcům a realitním specialistům, kteří umí tato data dále využít pro konkrétní ocenění dané nemovitosti.
Příště se podíváme, jak si oceňovací nástroje poradí v případě odhadu ceny nějaké mírně složitější nemovitosti, kterou bude rodinný dům v Horoměřicích.
Mátě nějaké jiné poznatky či dotazy k tomuto tématu? Neváhejte se mi ozvat..
